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부동산은 아직 죽지 않았다!

『부동산이 가장 빠르다』는 장대장부동산연구소 대표이자 중앙일보 조인스랜드 칼럼리스트 장용석이 자신이 직접 경험한 실전 투자를 알기 쉽게 설명한 책이다. 대학 졸업 후 잘나가던 무역회사와 수입차 딜러 자리를 박차고 나와 부동산 투자전문가로 사람들에게 많은 수익을 안겨준 저자의 투자 노하우를 생생하게 담고 있다. 토지 투자부터 빌딩, 경매, 아파트, 오피스텔, 상가 등 각 분야별 투자 사례를 통해 상황별 투자방법과 투자의 포인트, 그리고 투자시 유의사항을 알기 쉽게 설명한다.

실패하지 않는 부동산 투자의 모든 것
장용석은 말한다. 부동산은 죽지 않았다!!

최악의 부동산 경기에도 부동산으로 돈을 버는 투자 노하우를 말하는 이가 있다. 부동산을 새롭게 해석한다는 그는 아시아경제팍스TV '장대장의 토지쇼‘에 출연 중이고 중앙일보 조인스랜드 칼럼리스트로 활약하고 있는 장용석(장대장부동산연구소) 대표이다.
그동안 토지투자 전문가로 활약하면서 자신이 직접 경험한 실전 투자를 알기 쉽게 글로 옮긴 책 ‘장용석의 머니재테크, 부동산이 가장 빠르다’는, 대학 졸업 후 잘나가던 무역회사와 수입차 딜러 자리를 박차고 나와 부동산 투자전문가로 사람들에게 많은 수익을 안겨준 저자의 투자 노하우를 생생하게 그린 투자지침서다.
저자는 책을 통해 대부분의 사람들이 생각하는 것처럼 부동산 투자가 그리 어려운 것이 아니라는 점을 강조했다. 특히 부동산의 흐름을 이해하고 접근한다면 여전히 빠르게 성공할 수 있는 분야가 바로 부동산 투자라는 점을 실제 사례를 통해 이야기하고 있다.
부동산 투자의 범위는 매우 광범위하다. 저자는 토지 투자부터 빌딩, 경매, 아파트, 오피스텔, 상가 등 각 분야별 투자 사례를 통해 상황별 투자방법과 투자의 포인트, 그리고 투자시 유의사항을 알기 쉽게 설명했다.
제1장에서는 전국 각지를 돌며 실제 투자컨설팅을 했던 저자의 경험을 사실 그대로 진솔하게 담아냈다. 서울·경기도 등 수도권을 비롯해 팔도를 직접 돌며 다양한 정보와 데이터를 확보하고 이를 바탕으로 자문을 요청하는 많은 투자자에게 직접적인 수익을 안겨 준 노하우를 제시한다.
제2장에서는 투자를 통한 고정수익 달성 사례와 가치 높은 투자처를 찾는 방법, 틈새시장을 발굴해 높은 수익률을 올릴 수 있는 방법 등 다양한 투자 비법을 공개한다.
제3장에서는 일반인들이 쉽게 접근하기 힘들다고 생각할 수 있는 빌딩투자 사례를 말하고 있다. 빌딩투자는 규모가 커 일반인들이 접근하기에 진입장벽이 높을 것이라고 막연하게 생각하고 있다는 점을 미니빌딩, 낡은빌딩, 무지개빌딩 투자로 수익을 낸 사례를 통해 특정인이 아닌 보통 투자자들도 접근할 수 있다는 자신감을 불어 넣어준다.
땅을 통해 ‘돈맥’을 파헤치는 방법은 제4장에서 확인할 수 있다. 투자 초보자들이 가장 접근하기 쉬운 부동산 분야로 토지 투자를 꼽고 있지만 접근이 쉬운 만큼 작은 부주의로 낭패를 보는 사례도 적지 않다. 저자는 이 책을 통해 토지 투자 전문가의 노하우를 유감없이 발휘해 기상천외한 방법으로도 시세차익을 실현할 수 있는 사례들을 공개한다.
제5장에서는 비용대비 큰 결실을 거둘 수 있다는 경매를 소개한다. 강남권 오피스텔부터 소형아파트, 다가구주택, 허름한 여관과 목욕탕, 농지 등을 낙찰받아 적은 투자비용으로 최대의 수익을 거둘 수 있는 방법과 실제 사례를 소개한다.
부동산 정책의 중심에 있는 아파트는 제6장에서 소개된다. 정부의 부동산 정책의 정점에 있는 아파트는 하우스푸어와 깡통주택 등으로 애물단지로 전락한 지 오래다. 하지만 장기 침체 속에서도 아파트가 주택시장에서 차지하고 있는 시장규모는 무시할 수 없는 상황. 비록 예전만 못하지만 여전히 아파트 투자에 미련을 버리지 못하는 사람들이라면 꼭 참고하라고 조언하고 싶은 내용들이다.
신도시나 혁신도시 개발 붐으로 주목받기 시작한 상가투자는 어느 새 틈새시장이라는 꼬리표를 떼어내고 중요한 투자처로 자리매김하고 있다. 낡은 상가와 주상복합, 상가 내 점포를 유치해 수익을 얻는 등의 다양한 상가투자는 제7장을 통해 확인할 수 있다.
사실 온 국민이 부동산 투자에 관심을 갖고 있지만 정작 부동산 관련 용어나 법률적 어려움에 부딪혀 적지 않은 어려움을 호소하는 것이 현실이다. 저자는 이처럼 안타까운 현실의 벽을 허물고 누구나 쉽게 부동산 투자에 진입할 수 있는 가교역할을 하고자 하는 진심어린 마음을 이 책에 담았다.
장용석 대표는 RTN경제부동산TV, 토마토TV, 머니투데이, MBN 머니 등 다양한 방송 프로그램을 통해서도 이 같은 역할을 자처하고 있다. 현재 아시아경제팍스TV 부동산 방송을 독점 계약함은 물론 신문과 잡지 등 무수한 언론매체를 통해서도 이를 실천하고 있다.

추천의 글...

장용석 대표만큼 야전에서 성공확률을 높이는 전문가는 드물다. 그는 부동산을 새롭게 해석한다. 모두가 힘들다고 할 때 높은 수익을 창출해 낸다. 이 책은 부동산을 새롭게 해석하는 그만의 노하우가 가득 담겨 있다.
-김상운 고대부동산포럼 회장/태경회계법인 대표

많은 부동산 전문가를 만나봤지만 그 중에서도 장용석 대표는 두드러진 실력을 지닌 실전 전문가이다. 취재를 하면서 의문사항이 생길 때마다 그의 조언을 참조하는 이유이기도 하다.
-송학주 머니투데이신문 기자

방송을 하면서 장용석 장대장부동산연구소 대표을 알게 되었지만, 이 책은 한마디로 부동산 고수에게 듣는 부동산 재테크전략이다. -노호연 YTN 앵커

천만원을 가진 주부에서 100억을 가진 자산가까지 부동산 투자를 원한다면 이 책을 꼭 보라고 권하고 싶다. 그만큼 장용석 대표만의 노하우가 많이 들어 있다.
-김재필 한양대 사회교육원 교수

장용석 대표는 최악의 경기에도 부동산 투자 백전백승하는 법을 우리에게 알려준다. 땅, 원룸, 중소형 주택, 상가주택 리모델링, 소형 아파트, 고급주택 등 모든 부분에서 수익을 창출할 수 있게 한다. -신희성 리멕스 코리아 대표

머리말

제1장 돈맥! 꽁꽁 숨겨뒀던 실전 스토리
충남 서산시에서 금맥을 찾다
경북 김천시에서 금맥을 찾다
경기도 여주시에서 금맥을 찾다
충남 천안시에서 금맥을 찾다
남양주 화도읍에서 금맥을 찾다
서울 대학가에서 금맥을 찾다
평창 봉평면에서 금맥을 찾다
전북 김제시에서 금맥을 찾다
경기도 역세권에서 금맥을 찾다
경기도 화성시에서 금맥을 찾다
소요산 산자락에서 금맥을 찾다
여주시 대신면에서 금맥을 찾다
서울 강남에서 금맥을 찾다
충남 태안군에서 금맥을 찾다
충북 오송읍에서 금맥을 찾다
세종시 전동면에서 금맥을 찾다
서울 역세권에서 금맥을 찾다
경기도 양평군에서 금맥을 찾다

제2장 부동산에서 ‘돈맥’ 파헤치기
16억 원 빌라 주인이 되다
수익률 연 10% 만끽하다
가치 높은 오피스텔 고르다
게스트하우스로 수익 창출하다
대학가서 연 8% 고정수익 챙기다
수익률‘두 자리대’를 창출시키다
리모델링 후 수익률 50% 달성하다
별장 사용하면서 임대수익도 챙기다
서비스드레지던스로 고정수익 만들다
오피스텔 1채보다 빌라 4채가 좋다
월 1000만 원의 임대수익을 내다
근린상가로 연 10% 이상 수익 챙기다
세전수익률 연 10.9%를 만들어내다

제3장 빌딩에서 ‘돈맥’ 파헤치기
소형 빌딩 매입해 자식들 용돈 주다
낡은 빌딩 사들이니 자산가치 껑충!
꼬마빌딩 매입, 연 10% 수익 만들다
미니빌딩을 매입해 자산가치 높이다
임대수익 챙기고 주거까지 해결하다
비수기 때 투자 나서 시세차익 챙기다
실사를 통해 10% 수익률을 거머쥐다
역세권 오피스빌딩 투자로 수익 ‘방긋’
리모델링으로 수익률을 급상승시키다
중소형 빌딩 매입해 시세차익을 올리다

제4장 땅에서 ‘돈맥’ 파헤치기
돈 되는 자투리땅 ‘우습게 보지 마’
못난 땅 성형하니 현금이 쏟아지다
시세차익과 실수요 동시에 만족하다
땅의 가치는 ‘애물단지’에도 있다
역발상으로 인생을 송두리째 바꾸다
절세지혜 100% 활용하니 수익률 쑥쑥
돈방석 앉은 비밀 알고 보니 폐교 매입
이익과 손실은 현장에 그 답이 있다

제5장 경매에서 ‘돈맥’ 파헤치기
근린상가 낙찰받아 연 9% 수익 챙기다
근린주택으로 주거해결·수익률 확보하다
낡은 여관 낙찰로 연 24% 수익 거뜬하다
시세차익 20% 비밀은 도시지역 농지 낙찰
목욕탕을 사무실로 개조해 수익률 높이다
다가구주택 낙찰받아 세 마리 토끼 잡다
소형 아파트 낙찰받아 예금보다 3배 챙기다
낙찰받은 부동산으로 임대수익 극대화하다
역세권 낡은 주택이 황금알로 재탄생하다
틈새시장 내 있는 안정적 임대상품이 좋다

제6장 아파트에서 ‘돈맥’ 파헤치기
고수들은 그들만의 혜안이 존재한다
투자 반 년 만에 2배 이익 만끽하다
미분양아파트·미계약아파트는 보석
용돈벌이 이상으로 수익 창출시키다
객관성과 평정심으로 성공을 일구다
지역인프라 활용하니 부자반열에 들다
재건축아파트, 부지런하면 부자가 된다
‘휴식과 수익’을 한꺼번에 거머쥐다
모두가 ‘NO’라 할 때 ‘YES’하니 대박

제7장 상가에서 ‘돈맥’ 파헤치기
낡은 상가주택으로 황금알을 줍다
이부제 상가 투자로 황금알을 줍다
농지에 지은 상가로 황금알을 줍다
틈새시장 투자로 황금알을 줍다
아파트형 공장으로 황금알을 줍다
외면받던 낡은 상가로 황금알을 줍다
주상복합 상가로 황금알을 줍다
수익 가능 공동투자로 황금알을 줍다
편의시설 입점으로 황금알을 줍다

그 중 가장 적합하다고 생각한 곳이 바로 충남 서산일대였다. 이곳은 평택이나 당진에 비해 아직 저평가가 되어 있는 곳으로 필자가 주목하고 있던 곳이었다.
예컨대 충남 유일의 국가항인 대산항, ‘서해안권 발전종합계획'에 의한 대산항 확충, 국가지원지방도 70호선, 국도 29, 32호선 확·포장 등 사회간접자본 교통망 확충을 통해 교통과 물류 중심도시로 변해 기업의 이전이 가속화된다는 것 등이 그것이다. -18p
필자의 소개로 투자를 결심한 고객 가운데 이 같은 행운을 거머쥔 경우도 있다. 그는 실투자금 3억 원으로 경매에 뛰어 들어 불과 1년 만에 40억 원 이상의 가치를 하는 건물로 만들어 현재는 주위 자산가들로부터 매매 제안을 꾸준히 받고 있다.
그가 낙찰 받은 물건은 천안시에 위치한 총면적 2697.61㎡(816평)에 토지면적 774㎡(234평) 규모의 6층짜리 근린상가로 초기 감정가는 30억6,700만 원이었다. 두 번의 유찰로 경매가가는 19억4,000만 원까지 떨어졌고 결국 17억9,700만 원에 낙찰받았다. -31p

땅을 매입하는데 들어간 비용은 취득세 포함 6750만 원, 여기에 3.3㎡당 1만 원씩 가격을 깎아 450만 원을 벌었고 잡목제거와 평탄 작업에 70만 원 지출, 그리고 최종적으로 3.3㎡당 주변 비슷한 입지 용도지역의 시세인 25만 원. 이 과정을 거친 K씨는 못난이 땅을 매입한지 불과 열흘 만에 약 5000만 원 정도의 수익이 발생한 셈이다. 보통 중견기업에 다니는 직장인의 1년 연봉을 단 열흘 만에 번 것이다. -77p

그는 여느 호텔과 비교해도 시설 측면에서 부족함이 없었다면서 하루 숙박비가 최소 8만~9만 원 선이어서 전세로 내놓는 것보다 수익률이 짭짤하다는 얘기를 들었다고 설명했다. 부동산시장 불황으로 아파트, 오피스텔, 상가 등이 일제히 맥을 추지 못하자 호텔이 새로운 수익형 상품으로 떠오르고 있다. 객실별로 일반투자자를 모집하되 위탁관리 전문 업체가 일괄 운영하고, 수익을 소유자에게 돌려주는 호텔도 속속 등장하고 있다. -119p

외국인 민박용 게스트하우스란 외국인 관광객들을 대상으로 한 기숙사형 임대, 숙박업소를 뜻한다. 한 방에 2층 침대를 여러 개 놓고 주방과 화장실 등은 공동으로 쓰는 구조가 일반적이다. 현재 오피스텔 수익률은 4~5% 수준에 머물고 있는 반면 외국인 민박용 게스트하우스는 평균 10% 이상의 수익률을 올릴 수 있다. -127p

투자자의 거주지를 살펴보니 강남권 빌딩을 사들인 사람의 60% 이상이 서울의 비강남권이나 지방에서 투자한 경우였다. 미국 일본 홍콩 등 해외에서 투자한 사례도 있었다. 강남권 중소형 빌딩의 임대수익률은 4%대로 비강남권의 5~6%보다 낮은 편이다. 하지만 부동산 침체에도 가격이 꾸준히 오르고 있고 찾는 사람이 많아 쉽게 사고팔 수 있다는 점 때문에 강남 빌딩을 선호한다. -138p


이면도로변 허름한 상가건물을 매입해 황금알을 낳는 방법이 있다. 노후된 시설을 고치고 그 지역의 발전 방향에 맞추어 용도를 변경하는 등 리모델링을 통하는 게 그것이다. 이 같은 경우 건축물의 가치를 높이거나 임대 수익을 올릴 수 있다. 여기에 재개발 호재까지 겹친다면 그 가치는 급상승하게 된다. -166

Y씨의 경우도 다세대 주택 건물과 건물 사이 공터를 활용했다. 자투리땅의 크기를 보면 보통 33㎡(10평)에서 495㎡(150평) 규모까지 다양하다. 도로변 안쪽이나 주택가에 빈 땅이 종종 발견된다. 이러한 자투리땅을 싸게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품으로 가치를 부여한다. -170p

서울 강남에 사는 C(52)씨는 경매를 통해 경기도 화성 신도시의 한 근린상가를 낙찰 받았다. 8개 점포가 들어서 있는 상가로 감정가격이 50억 원이라 망설였지만 인근 상가들이 8% 이상 수익률을 올리고 있어 자신이 생각하던 수준과 큰 가격 차이만 아니면 괜찮을 것으로 판단했다. 게다가 지인 3명과 공동 입찰해 감정가 대비 80% 수준인 40억 원에 낙찰받았다. -197p

필자는 K씨의 사정을 듣고 다가구 주택 투자를 권했다. 거주 중인 110㎡ 아파트를 처분해 매월 고정적인 임대수익이 나오는 다가구주택에 투자하면 거주와 임대수익을 동시에 올릴 수 있다는 판단에서다. K씨는